2009年02月25日

頭金0・自己資金0でマンションを手に入れる裏テクニックを伝授  

頭金・持ち金なしでマンションを購入する裏ワザがある。
ポイントは、い かにして「金融機関の担保評価の高い物件を探し出せるか」にある。  
現在、物件を購入するにあたって、金融機関(特に銀行)は、物件価格の 20%ぐらいの頭金を必要とする。  
例えば、3,000万円のマンションを購入する場合には、600万円の頭金が必要で、残りの2,400万円がローン融資金額となる訳だ。  しかし、担保評価の低い場合や購入者の支払い能力が低いと、20%どころか30%も40%も頭金を要求してくる。
 又、購入にあたって頭金だけでなく、登記料などの諸経費もかかってくる ので、用意するお金が多なってしまう。
これではちょっときつい!頭金・ 持金0で購入するとは、「マンションの価格+諸経費=金融機関からの融資 金額」というふうにする事だ。  
こうすれば全く自己資金かかからない。次にもう少し詳しく、投資マンション(購入後、人に貸す物件:ワンルームマンション)と、実住マンション (購入後、自分で住む物件:ファミリーマンション)に分けて説明しよう。

投資マンション
 例:東京中野区のワンルームマンションが、1,500万円で売りに出ているとする。
(面積16.00平方メートル・築後8年・戸数25戸)  
この物件に1,550万円のローン融資をしてもらうのだ。
つまり、1,550万円 (マンションの価格)+50万円(諸経費)=1,550万円(ローン融資金額) となる。  
これを可能とするポイントがいくつかあるので述べよう。

(ポイント1)物件の選定を誤るな!
 言うまでもなく、金融機関の融資額がマンションの売り出し価格と諸経費 の合計より下回っていては、意味がない。
 そこで物件選びのコツをいくつか挙げよう。
(1)築年数が比較的に新しい事。築後10年ぐらいを目安にする事。
(2)専有面積が16平方メートル(約5坪)以上ある事。
(3)マンションの総戸数10戸以上ある事。
(4)駅から徒歩10分ぐらいを限度とし、バス便を避ける事。
(5)タイル貼りのマンションを選ぶ事。  物件選びのコツは以上だ。

(ポイント2)金融機関と上手く交渉せよ!  
金融機関に相談に行く時は、金額を入れずに、この物件でいくらまでロー ン融資を出してくれるかを聞く事だ。
 担当者は、年収なども参考にした上で、1,600万円だとか1,700万円だとか教えてくれるだろう。
つまり述べたいのは次の点だ。
「決して実際の売買金額を言うな!!」という事だ。
 実際の金額が分かってしまうと、その金額(先の例だと1,500万円)が基準 となり、頭金20%ぐらいを要求され、ローン融資金額は、1,200万円となっ てしまうのだ。
そこで金融機関の担当者からローン金額を出してもらえるよ うに持っていかねばならないのだ。
(ポイント3)ローン融資金額の大体の目安をつけよ!
 リクルート社が出版している「週間住宅情報」に掲載されている価格の8 0%がローン融資金額と見て間違いはない。
(勿論各金融機関によって多少 差があるが・・・)
例えば、自分が購入しようとしているマンションが、中 央線の中野駅が最寄りの駅だとすると、住宅情報で比較的に購入予定物件の 条件に近いマンションを2〜3物件選び、価格に80%を掛けてみるのだ。
そうすれば融資金額の目安はつくだろう。
(ポイント4)カードやクレジットを使ったら絶対に返済を遅らせるな!  
ブラックリスト(不良債権者リスト)に載っている人には、融資は出ない。
又、カードの返済が遅れているようだと金融機関はいい顔しない。
この点を 忘れないで欲しい。オーバーローンが組めそうだと判断出来たら、不動産会 社にその旨を伝え、ローンが組めるように書類を作成してもらい、契約をすればよいのだ。

実住マンション  
基本的には、投資マンションと方法は同じだが、住宅金融公庫他政府系の 資金を使う場合は、ブラックリストに載っている人でも融資が受けられる点が大きく違う。
又、あらかじめ物件の場所と広さと年収によって受けられる 融資金額がパンフレットによってわかるので、やりやすい。





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posted by 裏ヤバV at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 2009年 2月 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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